早在2013年時，全國范圍的住宅專項維修資金規模已達萬億。
房地產邁入存量時代，房屋也要想辦法做好“養老”工作。
6月26日，住建部部長倪虹在會見中國銀行董事長葛海蛟一行時，明確提出要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。
此處提到的“房屋養老金”，并不是個新鮮的概念，它更常見的名字是物業專項維修資金、住宅專項維修資金，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。通常情況下，在新房購置時候繳納，屬于業主所有，并在銀行設有專門的賬戶。
根據《住宅專項維修資金管理辦法》，業主購房需要“按住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%-8%繳交”首期住宅專項維修資金，作為小區日后維修養護之用。而當余額不足首期繳存額30%時，則需續繳。
住房維修資金制度始于1998年，最初叫做房屋維修基金。2007年12月，建設部和財政部聯合發布了《住宅專項維修資金管理辦法》。中信證券研報指出，在制度設計初衷上，住宅維修的主要資金來源，就是專項維修資金。
但一直以來，該項資金都存在提取率偏低的情況。早在2013年時就有報道顯示，全國繳存住房維修資金已達到萬億以上的規模，而使用率不足百分之一。
此后相關部門曾出臺政策以期破解該筆資金的使用難題，目前來看效果并不明顯。
在一線城市北京，截至2022年底，該市累計歸集商品住宅專項維修資金782.90億元；累計辦理商品住宅專項維修資金使用78.07億元，提取率不足10%。在五線城市四川資陽，截至2022年年末，該市共有房屋18.19萬套（宗）交存維修資金，累計交存資金7.61億元，而維修費用累計支出僅305.64萬元，提取率不足1%。
中信證券研報顯示，造成住宅專項維修資金使用率低的原因主要包括缺乏明確的規則規范維修資金使用；專項維修資金的代管機構缺乏人手，無力清晰了解社區具體情況，更愿意從緊，而不是從寬理解社區養護和維修的需求；決策審批手續復雜等多種因素。
例如《住宅專項維修資金管理辦法》規定，業主大會成立前，維修資金由當地政府房地產行政主管部門代管，并委托所在地的一家商業銀行進行資金專戶管理。如需使用，一般由物業企業提出使用建議，在業主確認上達到“雙三分之二”要求后，才能制定方案、申請使用。
而所謂“雙三分之二”指，占建筑總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的關聯業主討論通過。在現實情況下，能達到這一比例的難度頗高，例如出現問題的面積不足三分之二，或難以聯系到三分之二以上的業主等。
在業主大會成立后，相關管理權移交給業主大會，使用流程相對簡化，但在實際中也會遇到各種意想不到的難題。有上海一小區業主告訴記者，其所在小區對住宅專項維修資金的利用流程是物業將提交需求給業委會，待業委會通過之后方可使用。而當前該小區業委會因各種原因已解散，相關資金的利用也就暫且擱置。
除此之外，該項資金還存在被違規挪用等諸多問題。2020年的一次國務院大督查中，湖北省襄陽市的相關問題就曾被發現，當地4家房地產開發公司或物業服務企業違規對外出借近400萬元、經營挪用近600萬元代收的維修資金；住宅維修資金使用率也低至3%。
值得一提的是，住宅專項維修資金也存在結構性問題。在今年全國“兩會”上，全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強在其提案中就指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行，具體來看，單個住宅小區，歸集資金規模一般僅為數百萬元甚至更低。
柴強提及，隨著房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭。同時，我國尚未出臺房屋定期檢測制度和強制檢測規范，由產權人承擔的房屋維修養護和安全檢測義務難以落實，房屋安全防范和風險控制存在制度空白。
柴強認為，有建立房屋養老金制度的必要性，這可為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障，讓政府更好地履行房屋公共安全職責。
諸葛找房數據中心分析師陳霄也指出，房屋養老金制度是以住宅專項維修資金為基礎，探索實現保障居民住房安全，完善住房設施的制度化和規劃化。當前，隨著我國許多城市邁入存量房時代，大量老舊小區面臨著維護更新的問題，房屋安全隱患問題也日漸突出，如墻體結構安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落等，威脅著居民群體的安全，有必要建立完善的制度，為老舊小區提供“養老保障”。
不只是商品住宅，我國還存在規模龐大的自建房，該部分房屋的建筑安全管理也需要有相關制度予以保障。
2022年5月，住建部曾部署開展全國自建房安全專項整治，彼時便指出要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題；同期國務院辦公廳印發《關于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》也提到，“完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度?！?/p>
對于房屋養老金的來源，全國人大代表、南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高在今年“兩會”時建議，相關資金應實行分類管理，由公共賬戶和個人賬戶兩部分組成。其中的個人賬戶即是住宅專項維修資金賬戶；公共賬戶資金來源則主要為土地出讓金、維修資金增值收益結余、老舊小區改造資金、三供一業移交應歸集的資金、城市物業管理獎補資金等。
柴強則建議，可以每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養老金。
業內有觀點指，從住建部與中國銀行的交流來看，或許也傳遞出可能會由政銀合作的方式探索房屋養老金的推進實施。